据史料记载，中国最早的房地产出现在唐代。一位叫窦乂（yi）的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。他以三万文钱买下闹市区的粪坑，并用计谋引人免费帮他填平，盖了20多间店铺，再租出去，形成自己的房地产品牌“窦家店”，火得一铺难求，连波斯人都来租他的铺子做生意。后来他成为长安首富，人称“窦半城”。

建国后真正意义上的房地产行业萌芽出现在1978年改革开放以后。

1980年中房集团的成立，意味着中国有了第一家房屋开发公司。当时中房集团总经理孟晓苏，原本是中南海的一名官员。这位先官后商的总经理，师从厉以宁、萧灼基，并先后获得经济学硕士博士学位。他喜欢凌晨2点之后开始写写作，几十年如一日。所有文件都自己动手，从不用秘书。靠着白天卖房晚上写稿，他撰写和主编了10本房地产业书籍，发表了180多篇论文。

1987年，在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会，后考证这是新中国进行的第一次土地拍卖，中国土地正式开始招拍挂。那个地方叫深圳。这块地一年以后建成了“东晓花园”，并在内地第一次以按揭贷款的方式出售，不到1个小时就全卖光了。

当时的房价已经是408元/平，看起来很便宜？？当时蔬菜是1分钱一斤。

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听说现在房企说市场不行了？

前几天不是说上市房企中弘王永红跑路了，碧桂园集体喝鸡血打气，旭辉资不抵债，富力也开始玩高周转，万科和恒大都要转型。有名的没名的企业都要逃离房地产了，这不是信号吗？

是信号，但是房地产这个概念太大了，你说企业端不行了可以理解，但是消费端不行了，那就有些牵强。很多人都喜欢把房企的行为和整个市场的行情联系在一起。

事实并非如此。

第一，房企的行情下行是单向性问题，和市场的另一方消费者没有太大关系。

2018年是房企工程质量问题集中暴雷最多的一年。

并不是因为2018年命硬，也不是因为毛衣战特朗普使坏，而是中国的经济趋势下的自我救赎。中国应该在2014年的时候就遇到了「刘易斯拐点」，也唯独用去库存拉高房价的方式，强行扭转了拐点，经济实际增速没能掉下去。

但是用房地产这东西去振奋经济是双向的，房价一涨，房企为了拍地继续背高杠杆，居民为了买房继续加持房贷，宏观杠杆率猛增，加速了「明斯基时刻」的到来。

2017年为了防止「明斯基时刻」，又在主要城市去库存之后的第一时刻选择去杠杆，加大金融监管。

「去杠杆，加监管」其实就是金融革命的一种形式。古往今来，凡是革命就必然会有血的牺牲，而革命过程就是优胜劣汰的残酷表演。

去杠杆，加监管，资金借贷管道缩紧。房企在限价限购压力下，资金链告急，利润微薄，他们想到的唯一一种破局方法可能就是加快工程周期和节省建造成本。

这就是近段时间房产维权响彻大地的原因，因为有些企业为了赚钱，已经放弃了品质。

但是这样的形势对于房地产市场是好事儿。如果能在这种局势下活下来的，肯定是资金储备充沛的品牌房企，有安全保障。

如果能在这种局势下活下来而且不出质量问题的，一定是良心且有保障的房企。孰是孰非，大家能分辨的清楚。

然而，「去杠杆，加监管」对居民杠杆率是无效的。你总不能强制让居民提前还贷款吧？降低杠杆率只有一个办法，就是提高居民收入，这个目前来讲几乎不太可能实现。

第二，房企在市场发展中的作用会慢慢淡化。

房企影响的是新房市场，而真正的房地产市场更应该是存量市场。这个在北上广深一线城市体现得非常明显。

一线城市，例如北京、上海，早在几年前城市化率已经达到了国际化标准，核心区域已无地可卖，二手房市场占为主要市场，整个房地产已经不需要房地产开发商的参与。那么开发商或生或死和北京房地产市场没有半毛线关系，何况房价？

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中国未来5年的房产趋势

那么，未来的房地产又会是什么样子的呢？

未来5年后一线城市的“一手”新商品房只占1/3,二手房和公租房（人才公寓、安居房、小集体小产权房）各占1/3；国内95--98%的二手房中介公司将会消失，国内能存活下来的二手房公司最多可能有8--9家。

5--6年后，中国房地产行业洗牌早已结束，国内90%的中小型地产开发企业都会消失，国内只有350--400家地产复合型地产企业存在（其中一半的是央企和地方国企地产集团）。

10年后房地产大概就剩下50家民企开发商和50家国企开发商，前5位都是2万亿以上、前10位都是万亿以上，前20位都是5千亿以上，房企做业绩、做规模、做流水，而后20位要么做代建、做配套服务，给前80的地产大佬做细分施工！会形成建设开发、代建供应、后期服务的细分闭环，企业之间会形成互补共赢格局。

10年后一二线城市中出让开发土地的地块会越来越小，但容积率会越来越高；在“螺蛳壳里做道场“的时代很快就会到来！

国内一二线城市中的“筷子楼”“牙签楼”会越来越多，就像今天的香港和迪拜一样。未来独具匠心、用心创作的地产建造企业才能出作品，个个出精品、个个出标杆。

未来中国房地产的发展也会朝着精细化、个性化、品质化发展，国内50个一二线城市的老城区升级改造是开发商最大的蛋糕之一，在老城核心地段和自然景色优美的公园周边都会出现价格高于周边楼盘一倍以上的超高层集聚“塔顶人士”的高端全装修楼盘。售价也许会比相隔一条马路的房子价格高2-3倍，卖的还非常好。未来高端居住社区在规划设计方面会考虑极少一部分金字塔顶部客户（成功人士）的需求；不仅仅会建空中云会所和无边际泳池，还会考虑空中露台花园、空中停车场、楼顶停机坪等等。

10年后郊区生态庄园别墅是首选：随着城市智慧交通便捷性及低空开发的开通，有钱、有闲、有品位的成功人士阶层从闹市区搬家到郊区生态自然景观环境较好的郊区安家生活，他们往往会选择带有私家大院落的“庄园别墅”，在自家的院子里不仅可以种花养草，还可以开辟菜园种菜的生态大别墅；在郊区置业安家不再是遥远的的梦。

10年后不是上市公司的地产开发公司和二手房公司将无法生存！地产企业的金融投资属性越来越强，只是他们投资的标的是土地和租金；通过资本市场来套利而已，地产所有的项环节都会外包给专业机构或者专业公司的！

未来主宰这个世界的是95后、00后、05后，他们会选择宜商、宜玩、宜乐、宜学、宜居的复合型地产作为自己的窝、他们喜欢“宅”在家里创业。

有个性的、与众不同的定制版“复合墅”物业是他们最有个性的首选。

科技创新、万象更新，整个房地产业态随着时代的变迁、科技的发展也会发生重大变化；智慧城市、智能交通、智能家居、人工智能、无人驾驶、空中巴士、区块链会颠覆着房地产行业的发展趋势，也许10年后住在郊区的特色小镇（定制版庄园别墅）才是成功人士的最终选择。

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