01

北京的房价多半是要涨了。

如果说到现在还看空北京房价，那就真是无视市场无视现实的执念了。

站在三月的开端，我们需要重新审视如今的北京房地产市场。

本人截取了2011年以来北京的房价走势，从图中可以明显看出，2011年以来，北京出现了三次房价下跌，分别是2014年、2017年和2019年。前面两次基本都是前一年房价大幅上涨后的紧急调控，但2017年开始，不管是上涨还是下跌的幅度都要小得多，这是因为2016年年底，中央经济工作会议第一次提出了“房住不炒”的概念，所以17年开始，房价走势进入了一个相对平缓稳定的曲线。

“稳”，意味着之前那种大幅度的涨跌都不会出现了。事实上，从17年以来，北京房价的同比增幅分别约为0.3%、3.6%、-2.2%，都不超过5%。

19年被公认为房地产的寒冬，在重申“房住不炒”的基础上楼市经历了多轮调控。具体到北京市场来说，限购限贷始终没松动，普宅标准也没有更改，但近两年内政府限制了出让土地的性质，大量的共有产权房和限竞房入市，拉低了整体房价水平。

“稳”，意味着之前那种大幅度的涨跌都不会出现了。事实上，从17年以来，北京房价的同比增幅分别约为0.3%、3.6%、-2.2%，都不超过5%。

19年被公认为房地产的寒冬，在重申“房住不炒”的基础上楼市经历了多轮调控。具体到北京市场来说，限购限贷始终没松动，普宅标准也没有更改，但近两年内政府限制了出让土地的性质，大量的共有产权房和限竞房入市，拉低了整体房价水平。

北京房价今年本来也是大概率要回升的。倒不是因为19年房价跌了这么简单的因果关系，而是房价下跌的背后，是市场预期下降了。

关注房地产的朋友们肯定能直观感受到，19年北京楼市的热度降低了。去年有阵子大家都在讨论自渠绑架开发商的话题，这个现象当然是有多方面原因的，但归根结底也还是因为市场整体低迷。

限竞房和共有产权房的限制是为了保证刚性住房需求。19年限竞房的去化状况大家也都知道，旱的旱死，涝的涝死，位置好的项目十几秒卖完，位置不好的项目在限价之下一再降价也还是卖不出去，导致大量同区域同面积段的产品积压（没错，这说的就是大兴）。但同时在这样的环境下，大量的刚改，改善置换需求却找不到机会下手。市场处于一个供需错配的状态。

房地产交易是复杂，但本质上也还是商品交易，买方需求降低，卖方库存遍地，整个市场的预期自然走低。房地产业是经济支柱产业，这个时候再不引导放松，未来可能要出大问题。

一个显而易见的信号是，19年底土拍市场挂出的地大多数都是不限价纯商品房了，也就是今年1月2月集中拍的这批地，其中不少地块位置还挺好。加大不限价地块的供应，一是激活了开发商，二是引导市场供需回到合理状态，而当这批项目入市，市场预期也得到提高，整体房价水平肯定是向上的。

02

上面提到最近的土拍，一个明显的趋势不知道大家有没有注意到，海淀开始供地了。

先是年前拍了两块中坞的不限价地块，分别由金茂和融创的马甲拿的，楼面价7万，周围没别的，就是公园豪宅多，养老修仙的地儿，普通人就别看了。

2月又接连拍了西北旺两个相邻的地块，在永丰嘉园东边，都是华润拿的，楼面价5.4万、5.6万，周边的百旺府和天阅西山价格大约在7-8万之间，以正常的利润空间算，这两个新项目未来售价起码8-9万，卖出10万也不意外。

拍地那天就有粉丝在和我说，如今山后都能卖八九万了，楼市真是太可怕了。

其实也没什么想不通的，我可以理解这位粉丝的逻辑。海淀内部是有鄙视链的，山前的看不上山后的，因为山后各方面发达程度都不如山前，山后四镇：温泉、上庄、苏家坨、西北旺，大部分还处于村镇化状态，交通配套都很差。李嘉诚的地段论大家都用烂了，按理说以山后现状来看地段确实不怎么样，但要记住，商品房交易归根到底是和人口相关的。

西北旺的优势就在这里了。码农们撑起了整个海淀，而西北旺堪称码农的圣地，坐拥永丰产业基地，后厂村里都是互联网龙头企业，高端IT产业的汇集，意味着高水平购买能力人群的稳定流入。

而众所周知，海淀这两年供地很少，人多地少，房价自然蹭蹭涨。山后其他三镇哭昏了。

产业是最主要因素，另外一点是，整个海淀区还带了学区光环。虽然目前西北旺教育资源不太好，但是还是因为互联网大厂们高精尖人才的引入，带来了大量博士、硕士的后代，学校看中的是生源，因此一大批“村小”华丽转身，纷纷被大牌学校“收购”。

产业和学区的双重加持下，西北旺的8万+是极其合理的。

03

再回到之前的土拍话题，2月14号的土拍结束后，我在土拍回顾里就直接写了，恭喜西山锦绣府。

为什么恭喜西山锦绣府？因为绝对的价格就是王道。

当确定区域内新房价格都要8万起后，这个西北旺限竞房独苗子的优势就体现出来了。

西山锦绣府从拍地开始就被大家打上了“网红盘”标签，无非就是因为价格倒挂。本人向来的观点就是面对大宗消费品，群众的共同选择往往很能说明问题，可见一来大家算过以后还是认可这个价格的，二来，码农们的需求确实很充足。

我估计开发商自己也没想到，年后西山锦绣府居然迎来了一波又一波的利好。

西北旺两个新地块凸显价格优势是其一，其二是之前盛传的北部医疗中心工程终于确定了。2月25日，发改委发布了关于海淀区北部医疗中心建设工程项目建议书的批复，明确了北医三院西北旺院区的建设。医院未来就在百旺绿谷汽车园北边，建成后将极大补足西北旺片区的医疗资源。

其三是两个新地块都是华润拿下的，体量加起来还比较大，去年就在说的西北旺华润万象汇已经确认了，后续随着开发商的进一步入驻，新楼盘的推出，周边的商业生活配套将会得到进一步的完善。

西北旺即将迈入新的时代。

这里提到另外一个细节，这次的疫情给很多买房人一个重要的启示：物业太重要了。西山锦绣府物业直接给配到了最好的万科物业。之前甚至自己都质疑过，这个物业档次相对房价来说，会不会过于高档，现在相信对大多数人来说，这已经是十足的加分项了。

限竞房会不会退出历史舞台这个话题很难说，但确定的是，限竞房肯定是会慢慢减少的，像西山锦绣府这样在不限价商品房包围下的限竞房，可能很难再有了。

普通人在楼市里的选择并不多，在可见的房价向上趋势里，通过对比分析，抓住调控带来的红利，可能是为数不多能抓住的好机会了。